Revisar Alquiler de vivienda

Revisa bien la duración del contrato, la fianza (el dinero que el propietario retiene como garantía), quién paga qué gastos y comunidad, y si existen cláusulas de penalización por salir antes de tiempo. También conviene fijarte en si se permite subarrendar o tener mascotas, y en cómo se actualiza la renta cada año. Mira también si aparece una renuncia al derecho de adquisición preferente: el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactarla, y si la firmas renuncias al tanteo y al retracto sobre la vivienda para el caso de que el propietario la venda; aun así, él seguirá obligado a comunicarte su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la formalización de la compraventa (art. 25.8, párrafo segundo, LAU). Si algo no te queda claro, pide que te lo aclaren por escrito antes de firmar. Y comprueba algo que casi ningún contrato menciona: si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, la renta inicial tiene techo legal. El art. 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo fija en la última renta de un contrato de vivienda habitual que hubiera estado vigente en esa vivienda en los cinco años anteriores, aplicada ya la cláusula de actualización del contrato anterior, y solo permite un 10 % más cuando se acredita rehabilitación, un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %, mejora de la accesibilidad o un contrato de diez años o más. Si el arrendador es «gran tenedor», el art. 17.7 rebaja el techo al que resulte del sistema de índices de precios de referencia, y ese mismo techo se aplica, con cualquier arrendador, a las viviendas sobre las que no haya estado vigente ningún contrato de alquiler en los últimos cinco años cuando la declaración de la zona así lo recoge. Gran tenedor es, por defecto, quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos (art. 3.k) de la Ley 12/2023), pero esa misma letra permite que la declaración de la zona lo rebaje a cinco o más inmuebles situados en ese ámbito, y Cataluña lo ha hecho (Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, recogida en el anexo del BOE-A-2024-5214). Ojo, porque ninguno de estos topes se aplica por sí solo: hay que comprobar que el municipio figura en la relación de zonas declaradas que el Ministerio publica cada trimestre (art. 18.2.d) de la Ley 12/2023) y que la declaración sigue vigente, y averiguar cuál era la renta anterior. El art. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas y por no puestas las estipulaciones que empeoren para el inquilino las normas de ese título, así que una cláusula por encima del tope tiene mal recorrido, pero el dinero no se ajusta solo en el recibo: hay que reclamarlo. Si crees que es tu caso, consúltalo con un abogado colegiado antes de firmar.

La ley permite al inquilino dejar la vivienda tras seis meses de contrato avisando con al menos 30 días de antelación (art. 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). Eso es un derecho del inquilino, no un incumplimiento. Si el contrato no pactó indemnización, no debes nada por irte; si la pactó, el art. 11 fija el techo: una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quede por cumplir, y la parte proporcional en los períodos inferiores al año. Lo que se pacte por encima de esa cifra es nulo y se tiene por no puesto (art. 6 LAU), salvo en los arrendamientos del art. 4.2 LAU (vivienda completa de más de 300 m² o renta inicial superior a 5,5 veces el SMI en cómputo anual: unos 94.000 € al año con el SMI de 2026), que la ley deja a la voluntad de las partes. Ojo, porque ese techo solo cubre el desistimiento del art. 11: si te vas antes de los seis meses, o sin avisar con 30 días, no hay desistimiento sino incumplimiento del contrato, y el arrendador puede reclamarte los daños que acredite —en la práctica, las rentas que falten hasta completar los seis meses— por la vía del art. 27.1 LAU y de los arts. 1101 y 1124 del Código Civil, esta vez sin el tope de una mensualidad por año (si hay cláusula penal y ya has cumplido en parte, el juez puede moderarla, art. 1154 CC). Comprueba qué dice tu contrato antes de firmar y, si ya te reclaman una cantidad, consúltalo con un abogado colegiado antes de pagar.

Por ley, la fianza en metálico es obligatoria y en el alquiler de vivienda equivale a una mensualidad de renta —dos mensualidades si el arrendamiento es para un uso distinto del de vivienda, como un local— (art. 36.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos); esa mensualidad es la cantidad que la ley fija para la vivienda, no una cifra orientativa. El propietario puede pedir además garantías adicionales, como un aval bancario o un depósito extra, que se regulan aparte de la fianza legal, pero en vivienda con contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica) esa garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades de renta (art. 36.5). Si te piden varias mensualidades como fianza, es una señal de alerta y conviene preguntar por qué. Revisa que en el contrato quede claro qué es fianza y qué es garantía adicional.

Sí, muchas cláusulas son negociables, como la duración, quién asume ciertas reparaciones o el importe de la fianza, siempre que no contradigan la ley de arrendamientos urbanos. No firmes si sientes presión para hacerlo rápido; tómate el tiempo de leer todo con calma o consultarlo con un abogado colegiado si tienes dudas serias.

Aunque el contrato no lo mencione —o diga lo contrario—, el propietario está obligado a hacer, sin subir la renta por ello, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable (art. 21.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos); a tu cargo quedan solo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario (art. 21.4) y los deterioros que te sean imputables (arts. 1563 y 1564 del Código Civil). No es una regla que valga solo «a falta de pacto»: en el alquiler de vivienda, la cláusula que traslade ese deber de conservación al inquilino es nula y se tiene por no puesta, aunque se haya firmado (art. 6 de la misma ley, que solo salva los supuestos que la propia norma autoriza expresamente). Ese blindaje no alcanza a los arrendamientos que el art. 4.2 deja a lo que pacten las partes: viviendas de más de 300 m² o con una renta inicial anual superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, alquilada la vivienda entera. Aun así, es mejor que el contrato detalle esto explícitamente para evitar conflictos futuros. Una cláusula ambigua en este punto suele ser motivo de disputas, así que pide que se aclare por escrito.