Firmar un contrato de arras supone asumir un compromiso serio antes de formalizar la compraventa de una vivienda. Por eso, si el documento no explica qué ocurre cuando una de las partes incumple, es normal preguntarse si el comprador pierde automáticamente el dinero, si el vendedor debe devolverlo por duplicado o si puede exigirse que la operación siga adelante.
La respuesta no depende únicamente de que el documento se llame «contrato de arras». Hay que analizar qué se pactó realmente, qué función tiene el dinero entregado y qué obligaciones asumió cada parte. Antes de entregar una cantidad importante, conviene revisar el contrato de arras y eliminar cualquier ambigüedad sobre las consecuencias de una ruptura de la operación.
Que no haya cláusula de incumplimiento no deja el contrato sin efecto
Un contrato de arras no se queda sin consecuencias jurídicas porque no incluya un apartado titulado «incumplimiento».
Si existe un acuerdo válido entre comprador y vendedor, habrá que interpretar sus cláusulas y aplicar, cuando corresponda, las reglas generales de las obligaciones y contratos del Código Civil.
El problema es que la ausencia de una regulación clara aumenta considerablemente la incertidumbre. Dos personas pueden haber firmado el mismo documento creyendo cosas completamente distintas: el comprador puede pensar que, si cambia de opinión, simplemente pierde la señal, mientras que el vendedor puede considerar que tiene derecho a exigir la compraventa.
No des por supuesto que entregar dinero «como arras» permite automáticamente abandonar la operación perdiendo esa cantidad.
Lo primero es saber qué tipo de arras se pactaron
En la práctica se habla de distintos tipos de arras, y sus efectos no son iguales.
Arras penitenciales
Son las previstas en el artículo 1454 del Código Civil. Cuando se ha pactado verdaderamente este mecanismo, el comprador puede desistir perdiendo las arras y el vendedor puede hacerlo devolviéndolas duplicadas.
Pero esa consecuencia no debería presumirse simplemente porque aparezca la palabra «arras». Los tribunales atienden al contenido del contrato y a la intención reflejada en él para determinar si realmente se concedió a las partes una facultad de desistimiento.
Arras confirmatorias
Funcionan esencialmente como prueba del acuerdo y anticipo del precio. En este escenario, entregar una cantidad no significa necesariamente que una de las partes pueda liberarse del contrato limitándose a perderla o devolverla por duplicado.
Si existe un incumplimiento, pueden entrar en juego los remedios generales del Código Civil.
Arras penales
También pueden pactarse cantidades destinadas a establecer anticipadamente determinadas consecuencias económicas del incumplimiento. Su alcance dependerá de la redacción concreta del contrato.
Por eso, para saber qué sucede cuando las arras guardan silencio, hay que estudiar el documento completo y no únicamente el nombre utilizado por las partes.
¿Se pierde automáticamente la señal si incumple el comprador?
No necesariamente.
Imagina una compraventa de 280.000 euros en la que el comprador entrega 15.000 euros y el documento se limita a indicar:
«La parte compradora entrega 15.000 euros en concepto de arras y a cuenta del precio de compraventa.»
No se menciona el artículo 1454 del Código Civil, no se concede expresamente un derecho de desistimiento y tampoco se establece que el comprador perderá los 15.000 euros si no compra.
En una situación así, no debería asumirse automáticamente que el comprador tiene derecho a desvincularse pagando únicamente esos 15.000 euros.
Tampoco debería darse por hecho que el vendedor puede quedarse con toda la cantidad sin analizar previamente qué se pactó y qué perjuicios o derechos derivan del incumplimiento.
Esta es una de las cuestiones que resulta fundamental comprobar al revisar unas arras antes de firmar.
¿Qué puede reclamar la parte que sí quería cumplir?
Cuando estamos ante obligaciones recíprocas y existe un verdadero incumplimiento, puede resultar aplicable el artículo 1124 del Código Civil. Este precepto contempla, en determinados supuestos, la posibilidad de escoger entre exigir el cumplimiento o pedir la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses cuando proceda.
El texto vigente puede consultarse directamente en el Código Civil publicado por el BOE.
Según las circunstancias, la parte perjudicada podría plantearse:
- exigir el cumplimiento de lo acordado;
- solicitar la resolución del contrato;
- reclamar la devolución de las cantidades entregadas;
- reclamar daños y perjuicios cuando exista fundamento para ello.
La respuesta dependerá de factores como la redacción del contrato, la entidad del incumplimiento, las obligaciones pendientes y la posibilidad real de completar la compraventa.
¿Y si quien incumple es el vendedor?
La misma cautela debe aplicarse cuando el propietario decide no vender.
Es habitual escuchar que, si el vendedor se arrepiente, simplemente tiene que devolver el doble de las arras. Eso solo puede afirmarse sin más cuando realmente se ha pactado una facultad de desistimiento con ese efecto, como ocurre con las arras penitenciales correctamente configuradas.
Si el contrato no concede esa posibilidad, la negativa del vendedor a transmitir la vivienda puede constituir un incumplimiento contractual.
El comprador podría tener interés en algo distinto a recibir el doble del dinero. Por ejemplo, puede querer que se formalice la compraventa porque la vivienda tiene características difíciles de sustituir o porque el precio de mercado ha aumentado desde que se firmó el acuerdo.
Por ello, las arras deberían revisarse conjuntamente con las condiciones previstas para la posterior compraventa de vivienda.
Desistir e incumplir no son lo mismo
Esta diferencia es especialmente importante.
Desistir supone utilizar una posibilidad que el propio contrato reconoce para abandonar la operación bajo unas consecuencias determinadas.
Incumplir, por el contrario, significa no ejecutar una obligación que debía cumplirse.
Si se pactan arras penitenciales, una parte puede estar autorizada contractualmente a desvincularse soportando las consecuencias previstas. Pero si no existe esa facultad, decidir simplemente «ya no quiero comprar» o «ya no quiero vender» puede convertirse en un incumplimiento.
| Situación | Posible consecuencia |
|---|---|
| Arras penitenciales claras | Puede ejercerse el desistimiento en los términos pactados |
| Arras confirmatorias | La cantidad funciona como anticipo y pueden aplicarse remedios por incumplimiento |
| Arras con penalización específica | Se aplica lo pactado, sujeto a su validez jurídica |
| Documento ambiguo | Será necesario interpretar el contrato completo |
El contrato debería explicar qué ocurre en los escenarios problemáticos
Unas arras bien redactadas no deberían limitarse a indicar el precio de la vivienda y la cantidad entregada. También deberían anticipar qué ocurre si la operación se tuerce.
Antes de firmar, conviene poder responder claramente a estas preguntas:
- ¿Qué tipo de arras se están firmando?
- ¿Existe derecho a desistir?
- ¿Qué ocurre si el comprador decide no comprar?
- ¿Qué ocurre si el vendedor se niega a vender?
- ¿Cuál es la fecha límite para firmar la escritura?
- ¿Qué sucede si el comprador no obtiene financiación?
- ¿Qué pasa si aparecen cargas o problemas registrales?
- ¿Qué documentación debe aportar el vendedor?
- ¿Qué cantidades pueden reclamarse ante un incumplimiento?
También es importante asegurarse de que el documento no sea en realidad un contrato de reserva de vivienda, porque su contenido y sus efectos pueden ser diferentes.
¿Qué ocurre si el contrato tampoco menciona la hipoteca?
Este es otro foco frecuente de problemas.
Un comprador puede firmar unas arras pensando que podrá recuperar el dinero si el banco rechaza la financiación. Pero si esa condición no está correctamente pactada, no conviene asumir que la denegación de la hipoteca libera automáticamente al comprador de todas sus obligaciones.
Por eso, si la adquisición depende del préstamo hipotecario, resulta aconsejable establecer expresamente qué ocurrirá si la financiación no se concede, qué plazo existe para solicitarla y qué documentación debe acreditar la negativa bancaria.
El silencio contractual sobre este punto puede convertir un problema financiero en un conflicto jurídico.
Qué debes hacer si las arras que vas a firmar no dicen nada
Si todavía no has firmado, lo más prudente es pedir que se aclare el documento. Añadir unas líneas antes de la firma es mucho más sencillo que discutir después sobre el significado de una cláusula ambigua.
Comprueba especialmente:
- naturaleza de las arras;
- consecuencias del desistimiento;
- consecuencias del incumplimiento;
- plazo para formalizar la venta;
- financiación;
- cargas de la vivienda;
- devolución o pérdida de las cantidades entregadas.
Una revisión jurídica preventiva de las arras puede servir precisamente para detectar estos riesgos antes de que el dinero ya esté entregado.
No completes con suposiciones lo que el contrato no dice
Si unas arras no explican qué ocurre cuando una parte incumple, no significa que cualquiera pueda abandonar la operación sin consecuencias, pero tampoco significa automáticamente que el comprador pierda la señal o que el vendedor deba devolverla por duplicado.
Hay que determinar qué tipo de arras existen, interpretar el contrato y, si realmente se produce un incumplimiento, analizar qué remedios jurídicos corresponden.
En el área de Derecho Inmobiliario puedes revisar los principales documentos que suelen aparecer antes de comprar, vender o alquilar un inmueble.
La prevención aquí es especialmente valiosa: cuando unas arras implican miles o decenas de miles de euros, lo que el contrato no dice puede acabar siendo tan importante como lo que sí dice.