Si estás a punto de firmar un contrato de alquiler y ves una cláusula que dice que "los gastos de comunidad correrán a cargo del arrendatario", es normal que te preguntes si eso es legal. La respuesta corta es: depende de cómo esté redactada la cláusula y de qué tipo de gastos se hable. Vamos a desgranarlo con calma.
Qué dice la ley sobre los gastos de comunidad en el alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula esta cuestión en su artículo 20. La regla general es clara:
Las partes pueden pactar que los gastos generales del inmueble (incluidos los de comunidad) sean a cargo del inquilino, siempre que quede reflejado por escrito en el contrato y se especifique su importe anual en el momento de la firma.
Es decir: el propietario NO puede imponer este gasto de forma unilateral ni sorpresiva. Necesita que esté pactado expresamente en el contrato, con la cantidad anual detallada. Si el contrato no dice nada al respecto, la obligación de pagar la comunidad recae por defecto en el propietario, porque es él quien tiene la condición de propietario de la vivienda frente a la comunidad de vecinos.
La diferencia entre "pactar" y "colar" una cláusula
Aquí está el matiz que genera más conflictos: no basta con una frase genérica tipo "el inquilino asumirá todos los gastos derivados de la vivienda". Para que el traslado de los gastos de comunidad sea válido, la cláusula debe:
- Estar redactada de forma clara y específica, mencionando expresamente los gastos de comunidad.
- Indicar el importe anual que suponen esos gastos en el momento de firmar el contrato.
- Haber sido aceptada expresamente por ambas partes (no vale una nota a pie de página ilegible).
Si la comunidad sube la cuota a mitad de contrato, esa subida también debería estar prevista o, en su defecto, negociarse. Muchos propietarios olvidan actualizar el importe pactado y esto puede dar pie a reclamaciones.
Consejo práctico: si vas a asumir los gastos de comunidad, pide siempre el último recibo o la última acta de la comunidad para saber exactamente cuánto vas a pagar al año, no solo lo que te dicen de palabra.
Gastos generales vs. gastos extraordinarios
No todos los "gastos de comunidad" son iguales, y esta distinción es clave para saber qué te pueden trasladar:
| Tipo de gasto | Qué incluye | ¿Se puede trasladar al inquilino? |
|---|---|---|
| Gastos generales/ordinarios | Limpieza, portería, luz de zonas comunes, mantenimiento del ascensor | Sí, si está pactado expresamente en el contrato |
| Derramas extraordinarias | Reforma de fachada, cambio de ascensor, obras estructurales | No, salvo pacto expreso y específico; suelen corresponder al propietario por ser mejoras que revalorizan el inmueble |
| Cuotas del IBI | Impuesto sobre Bienes Inmuebles | Solo si se pacta expresamente; por defecto es del propietario |
Las derramas extraordinarias son el terreno más conflictivo. Muchos propietarios intentan repercutirlas alegando que "son parte de la comunidad", pero al tratarse de inversiones que aumentan el valor del inmueble, los tribunales tienden a considerar que deben correr a cargo del propietario, salvo que el contrato las mencione de forma explícita y diferenciada de los gastos ordinarios.
Qué pasa si ya firmaste sin revisar esta cláusula
Si ya tienes un contrato en vigor y no recuerdas bien qué se pactó, no estás indefenso:
- Revisa el contrato completo, no solo el apartado de renta. Busca cualquier mención a "gastos", "comunidad", "IBI" o "suministros".
- Si la cláusula es ambigua o no especifica el importe anual, puedes argumentar que no es plenamente exigible conforme al artículo 20 de la LAU.
- Si el propietario te reclama una derrama extraordinaria que no estaba prevista, puedes negarte a asumirla y pedir que se aclare por escrito quién la paga. Hazlo por escrito y guarda el justificante del envío: si él sostiene que esa cantidad sí estaba pactada, quien decide cuál de las dos lecturas vale es un juez, no ninguno de los dos.
- Guarda todos los recibos y comunicaciones: si hay una disputa, la prueba documental es tu mejor defensa.
Antes de plantarte: qué te juegas si el propietario cree que sí lo pactaste
Negarse a asumir un gasto que no se pactó es legítimo, pero conviene saber cómo acaba la discusión si el propietario no lo ve igual. El artículo 27.2.a) de la LAU le permite resolver el contrato de pleno derecho por «la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario». Mientras la derrama no sea una cantidad que tú asumieras, ese artículo no se activa; pero si un juez acaba dando por asumida esa cantidad, el impago sí es causa de desahucio. Y eso no lo decide él llamándolo «renta», ni lo decides tú: lo decide el juzgado.
El procedimiento, además, va rápido. Admitida una demanda de desahucio por impago, el juzgado requiere al inquilino para que en el plazo de diez días «desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba […]; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada» (artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Oponerse por escrito, explicando por qué no debes esa cantidad, es una vía que la ley reconoce expresamente. Lo que no puedes es no hacer nada: el propio requerimiento advierte de que «la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador» y de que, si no se atiende, «se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior». Esos diez días no se recuperan.
Tampoco cuentes con pagar en el último momento para frenar el desahucio. Esa salida —la enervación— solo puede usarse una vez, y desaparece incluso la primera vez «cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación» (artículo 22.4, párrafo segundo, LEC). Y aunque llegues a enervar con éxito, la resolución «condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador» (artículo 22.5 LEC): el pleito lo pagas tú aunque lo pares.
Traducido a decisiones: si tu contrato menciona los «gastos de comunidad» sin importe anual —el caso en el que cada parte leerá la cláusula a su favor—, el margen de error no es pequeño. Si la derrama es de un importe que puedes asumir, suele salir más barato pagarla dejando constancia escrita de que la abonas sin aceptar que te corresponda y de que reclamarás su devolución, y pelear después por el dinero, que pelear por la vivienda. Si el importe es alto, o el propietario ya te ha requerido formalmente de pago, consulta tu caso con un abogado antes de dejar de pagar: él arriesga una factura y tú, el techo.
Si tienes dudas sobre una cláusula concreta de tu contrato, es buena idea hacer un pre-análisis del contrato de alquiler de vivienda antes de firmar o incluso después, para saber si lo que se pactó es realmente exigible.
Antes de firmar: qué revisar siempre
Si estás buscando piso y te presentan un contrato con esta cláusula, no te límites a aceptarla sin más. Comprueba:
- Que el importe de la comunidad esté cuantificado, no solo mencionado de forma genérica.
- Que se distinga entre gastos ordinarios y extraordinarios.
- Que quede claro quién paga el IBI, ya que suele confundirse con los gastos de comunidad pero es un concepto distinto.
- Si el alquiler viene gestionado por una agencia, revisa también el contrato con la agencia inmobiliaria o el contrato de gestión inmobiliaria, porque a veces ahí se cuelan condiciones adicionales sobre repercusión de gastos.
- Si el alquiler incluye opción de compra, revisa también cómo afectan estos gastos al contrato de alquiler con opción a compra, ya que pueden tener implicaciones distintas de cara a una futura compraventa.
- Si el inmueble es un local de negocio, ten en cuenta que el régimen de gastos en el alquiler de local puede pactarse con más libertad que en vivienda habitual.
El régimen de la propiedad horizontal, regulado en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, también es útil para entender qué gastos corresponden a cada propietario dentro de la comunidad, aunque la relación entre propietario e inquilino se rige por la LAU y por lo pactado en el contrato.
En resumen
El propietario sí puede trasladarte los gastos de comunidad, pero no de cualquier manera: necesita un pacto expreso, claro y cuantificado en el contrato. Si la cláusula es vaga, genérica o no incluye el importe, tienes argumentos sólidos para cuestionarla. Y en cualquier caso, las derramas extraordinarias suelen quedar fuera de lo que te pueden repercutir sin un acuerdo específico.
Antes de firmar cualquier contrato de alquiler, tómate el tiempo de leer cada cláusula con calma. Si tienes dudas, siempre puedes explorar el resto de contenidos sobre derecho inmobiliario en nuestro blog o consultar directamente el blog de Prefirma para más guías prácticas antes de firmar.