Firmar un alquiler con una cláusula que diga que el inquilino responde de “todos los desperfectos” puede sonar rotundo. Pero esa frase no significa que tengas que pagar cualquier avería que aparezca en la vivienda.
Si hablamos de un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la responsabilidad depende de algo más concreto: qué se ha estropeado, por qué y si el daño es imputable al inquilino. La antigüedad de una instalación o una avería necesaria para mantener la habitabilidad no se pueden meter automáticamente en el mismo saco que un cristal roto por un golpe.
Por eso, antes de asumir una reparación o aceptar un descuento de la fianza, conviene revisar el contrato y las pruebas del estado de la vivienda. Si estás a punto de firmar, una revisión del contrato de alquiler de vivienda puede detectar cláusulas demasiado amplias.
¿Puede el contrato hacerte responsable de cualquier desperfecto?
No, no de forma indiscriminada en un alquiler de vivienda habitual.
El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Ese mismo artículo establece que las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario corresponden al inquilino. Puedes consultar el texto vigente en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
Además, el artículo 6 de la LAU establece que son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, salvo que la propia ley lo permita. Es decir: poner una obligación en el contrato no la convierte automáticamente en válida.
Una cláusula que diga “el arrendatario pagará todos los desperfectos y reparaciones” debe encender una alerta. Hay que comprobar si distingue entre daños causados por el inquilino, pequeñas reparaciones por uso y reparaciones de conservación.
Entonces, ¿qué desperfectos suele pagar el inquilino?
Hay dos grandes grupos.
1. Daños causados por el inquilino o por quienes viven con él
El Código Civil establece que el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya. También responde del deterioro causado por las personas de su casa. La regulación puede consultarse en los artículos 1561 a 1564 del Código Civil.
Ejemplos:
- Romper una puerta o un cristal por un golpe.
- Quemar una encimera por un uso negligente.
- Dañar una pared de forma relevante al instalar elementos sin cuidado.
- Romper mobiliario o equipamiento por un uso inadecuado.
- Causar una avería al manipular incorrectamente una instalación.
Aquí no basta con decir “se ha roto durante el alquiler”. Lo importante es la causa del deterioro.
2. Pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario
La LAU atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. La ley no fija una lista cerrada ni un importe concreto para decidir qué es “pequeño”.
Por eso conviene valorar:
- El coste y entidad de la reparación.
- La antigüedad del elemento.
- Si es mantenimiento habitual o una avería importante.
- Si el problema surge por uso normal, defecto, envejecimiento o falta de conservación.
Puedes ampliar esta distinción en nuestra guía sobre quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.
¿Qué desperfectos no debería asumir automáticamente el inquilino?
Que un elemento falle mientras tú vives en el piso no demuestra por sí solo que sea responsabilidad tuya.
En principio, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable corresponden al arrendador cuando el daño no sea imputable al inquilino. Además, el Código Civil prevé que la vivienda se devuelva como se recibió, salvo el menoscabo producido por el tiempo o por causa inevitable.
| Situación | ¿Quién suele asumirla? | Qué revisar |
|---|---|---|
| Caldera que falla por antigüedad | Arrendador | Antigüedad, mantenimiento y causa técnica |
| Pequeña avería de persiana por uso ordinario | Puede corresponder al inquilino | Entidad y coste |
| Cristal roto por un golpe | Inquilino | Fotos y causa del daño |
| Humedad por filtración estructural | Arrendador, si no es imputable al inquilino | Informe técnico y origen |
| Paredes envejecidas tras años de uso normal | No es automáticamente un daño imputable | Estado inicial y duración |
| Mueble roto por uso negligente | Inquilino | Inventario y prueba del daño |
Una misma avería puede tener responsables distintos según su origen. Una persiana puede fallar por uso ordinario, por antigüedad del mecanismo o porque alguien haya forzado el sistema.
Ojo con el inventario y las fotos del primer día
El Código Civil presume, si no se expresó el estado de la finca al comenzar el alquiler, que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Por eso entrar sin inventario ni fotografías puede complicar una discusión posterior.
Antes o justo después de recibir las llaves:
- Haz fotos y vídeos fechados de paredes, suelos, ventanas, electrodomésticos y mobiliario.
- Deja por escrito cualquier daño preexistente.
- Comprueba que el inventario coincide con lo que realmente hay.
- Comunica cuanto antes las averías que detectes.
- Guarda mensajes, partes técnicos, presupuestos y facturas.
Si ya existe una grieta, una mancha de humedad o un electrodoméstico que funciona mal, comunicarlo al inicio puede ser decisivo cuando termine el contrato.
También conviene revisar otras cláusulas del contrato de alquiler antes de firmar.
¿Puede el propietario descontar desperfectos de la fianza?
Al terminar el alquiler, es habitual comparar el estado de la vivienda con el inventario y las pruebas iniciales. Si el propietario atribuye determinados daños al inquilino, puede surgir una discrepancia sobre las cantidades a descontar.
La LAU establece que el saldo de la fianza que deba restituirse al arrendatario devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución.
Si te quieren descontar una cantidad por desperfectos, pide:
- Qué daño concreto se te imputa.
- Fotografías del estado de la vivienda.
- Presupuesto, factura o explicación del importe.
- Razón por la que consideran que el daño es culpa tuya y no desgaste, antigüedad o falta de conservación.
Una frase genérica como “hay que dejar el piso como nuevo” no sustituye ese análisis. Devolver la vivienda no significa borrar el paso normal del tiempo.
Qué revisar antes de firmar una cláusula de desperfectos
Comprueba especialmente si el contrato:
- Te hace responsable de “toda reparación”, sin distinguir causas.
- Te obliga a sustituir elementos antiguos aunque no los hayas dañado.
- Confunde pequeñas reparaciones con obras de conservación.
- Exige devolver la vivienda “como nueva” pese al uso normal.
- Permite descontar importes de la fianza sin concretar daños o criterios.
- Incluye un inventario incompleto o afirma que todo está perfecto cuando no es verdad.
En el área de Derecho Inmobiliario puedes consultar otros documentos y situaciones frecuentes antes de asumir obligaciones económicas importantes.
Qué hacer si ya te reclaman un desperfecto
Ordena las pruebas y reconstruye qué ocurrió. Identifica la causa probable, compara el estado inicial y final y revisa cualquier informe técnico: puede indicar antigüedad, defecto de instalación, falta de mantenimiento o uso incorrecto.
Después, lee la cláusula concreta. Puede estar redactada de forma mucho más amplia de lo que permite la normativa aplicable. Si la cantidad es relevante o existe una amenaza de reclamación judicial, conviene que un profesional valore el contrato y la documentación.
La idea clave: no todo lo roto durante el alquiler lo paga el inquilino
Un contrato de alquiler no debería convertirte en asegurador de toda la vivienda. Puedes responder de daños que hayas causado y de determinadas pequeñas reparaciones por uso ordinario, pero las reparaciones necesarias de conservación tienen su propio régimen legal.
La mejor protección es preventiva: contrato claro, inventario detallado, fotos al entrar y comunicaciones por escrito. Antes de firmar una cláusula que te atribuya “todos los desperfectos”, asegúrate de entender hasta dónde llega realmente esa obligación.