El problema más habitual del alquiler

Se estropea la caldera en pleno invierno, el grifo del baño gotea sin parar o la persiana se ha quedado atascada. Antes o después, a todo inquilino le toca lidiar con una avería en la vivienda que alquila. Y la pregunta siempre es la misma: ¿esto lo paga el propietario o me toca a mí?

La respuesta no es una cuestión de sentido común ni de "quién puede permitírselo", sino de lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y lo que se haya pactado en el contrato de alquiler de vivienda. Vamos a verlo con calma.

La regla general de la LAU

El artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos establece el principio básico que rige toda la relación de alquiler en materia de reparaciones:

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

Dicho en cristiano: si algo se estropea por el simple uso normal del tiempo (desgaste, antigüedad, avería de una instalación), paga el propietario. Si el desperfecto lo ha causado el inquilino por mal uso, negligencia o descuido, paga el inquilino.

La misma ley añade que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son a cargo del arrendatario. Aquí está la clave que genera casi todas las dudas: qué se considera "pequeña reparación" y qué se considera "reparación estructural o de conservación".

Qué paga el propietario (por norma general)

  • Averías de instalaciones generales: caldera, calentador, sistema eléctrico, fontanería estructural, ascensor.
  • Humedades y filtraciones que no derivan de un mal uso del inquilino, sino de un problema de construcción, tejado o fachada.
  • Electrodomésticos incluidos en el contrato (si se rompen por desgaste normal y no por mal uso).
  • Problemas estructurales: grietas, filtraciones por el tejado, problemas de cimentación.
  • Instalación de gas o electricidad defectuosa por antigüedad o mal estado original.

Qué paga el inquilino (por norma general)

  • Pequeñas reparaciones de mantenimiento: cambiar una bombilla, un fusible, una junta de grifo, pilas del mando del portero automático.
  • Desperfectos causados por mal uso: un cristal roto por un golpe, una mancha en la moqueta, un electrodoméstico averiado por uso indebido.
  • Reposición de elementos de bajo coste relacionados con el desgaste diario: tiradores, bisagras, cierres.

Consejo práctico: guarda siempre las facturas de cualquier reparación que asumas, aunque sea pequeña. Te servirán como prueba si al final del contrato hay discrepancias sobre el estado de la vivienda o la devolución de la fianza.

La zona gris: casos que generan más conflictos

Hay situaciones intermedias que no están tan claras y que suelen acabar en discusión entre propietario e inquilino:

  1. Caldera que se avería por antigüedad vs. por falta de mantenimiento del inquilino. Si el contrato obliga al inquilino a hacer revisiones periódicas y no las ha hecho, puede acabar asumiendo parte del coste.
  2. Electrodomésticos de cocina. Si vienen incluidos en el inventario del contrato, su reparación por desgaste normal suele corresponder al propietario, salvo mal uso demostrado.
  3. Humedades por condensación. Si se deben a falta de ventilación por parte del inquilino, puede considerarse responsabilidad suya; si son estructurales, es responsabilidad del propietario.
  4. Persianas y toldos. Dependiendo de si el deterioro es por antigüedad o por un golpe accidental, la responsabilidad cambia.

En todos estos casos, lo que diga el contrato de alquiler y el inventario de la vivienda firmado al entrar puede ser determinante. Por eso conviene revisar bien estas cláusulas antes de firmar, algo que puedes hacer con el contrato de alquiler de vivienda o, si el piso se alquila con opción a compra, con el contrato de alquiler con opción a compra.

¿Y si el propietario no repara nada?

Si comunicas una avería importante (caldera, fontanería, electricidad) y el propietario se hace el sordo, la ley te da herramientas:

  • Puedes exigir la reparación por escrito (email o WhatsApp con acuse de lectura, para tener constancia). El artículo 21.3 de la LAU te obliga además a avisar al propietario «en el plazo más breve posible» y a facilitarle la verificación del estado de la vivienda.
  • En casos urgentes, y previa comunicación al propietario, el inquilino puede hacer por su cuenta las reparaciones «que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador» (artículo 21.3 de la LAU). Guarda factura y los mensajes del aviso.
  • Si el propietario no hace las reparaciones del artículo 21, el inquilino puede resolver el contrato: es una causa expresa de resolución a su favor (artículo 27.3.a de la LAU). Y puede reclamar daños y perjuicios por la vía del artículo 27.1 de la LAU con el artículo 1.124 del Código Civil, y del artículo 1.556 del Código Civil, que permite pedir «la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente». Esa indemnización se reclama, no se descuenta de la renta: si el propietario no la acepta, quien decide es un juez.
  • Cuidado con la rebaja de la renta: la LAU solo la prevé cuando hay una obra en marcha, no cuando el propietario no hace nada. El artículo 21.2 de la LAU dice que el inquilino está obligado a soportar la obra de conservación que no pueda diferirse y que, «si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado». Son dos límites que conviene no confundir: hace falta una obra en ejecución (no una avería sin arreglar) y la rebaja se calcula en proporción a la parte de la vivienda que no puedes usar, no al tiempo que dure el problema.
  • Si son las obras las que dejan la vivienda inhabitable, el artículo 26 de la LAU da al inquilino la opción de «suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna», y mientras la suspensión dure se paraliza el plazo del contrato y la obligación de pagar la renta. Ojo al supuesto: ese artículo habla de la inhabitabilidad causada por «la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente», no de la avería que el propietario se niega a reparar.

Lo que no conviene hacer: dejar de pagar o pagar de menos por tu cuenta. Ni la LAU ni el Código Civil dan al inquilino la facultad de rebajarse él solo la renta porque haya una avería sin arreglar. La falta de pago de la renta es causa expresa de resolución del contrato (artículo 27.2.a de la LAU) y abre la puerta al desahucio. Es cierto que el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite «enervar» el desahucio pagando lo reclamado, pero solo una vez, y no si el propietario «hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda»; además, quien enerva carga con las costas (artículo 22.5 de la LEC). Si crees que te corresponde una rebaja, pídela por escrito y busca un acuerdo; si no lo hay, quien la fija es un juez. Y si el asunto va camino de los tribunales, lo que te hace falta es un abogado colegiado: nosotros no llevamos la representación ni la defensa en juicio.

¿Y si es el inquilino quien no repara los desperfectos que le corresponden?

El propietario puede reclamar el coste de la reparación al finalizar el contrato, normalmente descontándolo de la fianza. Si el importe supera la fianza, puede reclamar por la vía civil el resto. Por eso es tan importante documentar el estado de la vivienda al entrar y al salir, con fotos y, si es posible, un inventario firmado por ambas partes.

Qué debe recoger el contrato para evitar líos

Una buena cláusula de mantenimiento en el contrato debería especificar:

  • Qué se entiende por "pequeña reparación" a efectos del contrato.
  • Si hay obligación de revisiones periódicas (caldera, por ejemplo) y quién las paga.
  • El inventario detallado de electrodomésticos y su estado inicial.
  • El procedimiento para comunicar averías (plazos, medio de contacto).

Si vas a firmar o ya tienes un contrato de alquiler y no tienes claro qué cláusulas incluye sobre reparaciones y mantenimiento, es buena idea hacer una revisión antes de que surja el problema, no cuando ya estás discutiendo por una factura.

Casos especiales: alquiler de local o turístico

Si el inmueble alquilado no es una vivienda habitual, las reglas pueden variar. En el alquiler de local las obligaciones de mantenimiento suelen negociarse con más libertad entre las partes, ya que la LAU deja más margen contractual en usos distintos de vivienda. Y en el contrato de alquiler turístico, la gestión de averías suele recaer en la empresa gestora, por lo que conviene revisar bien quién asume qué.

Si tienes dudas sobre una cláusula concreta de tu contrato o quieres saber si una reparación te corresponde a ti o al propietario, puedes consultar información general en el área de Derecho Inmobiliario o revisar directamente tu documento antes de firmar o de asumir un gasto que quizá no te toque pagar.

En resumen

  • La regla general: el propietario paga las reparaciones necesarias para la habitabilidad; el inquilino paga las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario.
  • Los daños causados por mal uso siempre son responsabilidad del inquilino.
  • El contrato y el inventario son claves para evitar conflictos: cuanto más detallados, menos discusiones.
  • Ante una avería importante no atendida, el inquilino puede exigir la reparación por escrito, hacer por su cuenta las reparaciones urgentes y exigir de inmediato su importe (artículo 21.3 de la LAU) y, si el propietario sigue sin reparar, resolver el contrato (artículo 27.3.a de la LAU) y reclamar daños y perjuicios (artículo 1.556 del Código Civil). Lo que no puede es rebajarse la renta por su cuenta: la rebaja del artículo 21.2 de la LAU exige una obra de conservación de más de veinte días y se calcula en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado. Pagar de menos es causa de resolución del contrato (artículo 27.2.a de la LAU).
  • Guarda siempre pruebas documentales (fotos, facturas, mensajes) de cualquier incidencia relacionada con el estado de la vivienda.

Conocer estas reglas antes de firmar, o revisarlas si ya tienes un contrato en marcha, te evitará sorpresas y discusiones innecesarias con el propietario.