Herencia de una vivienda: gastos que debes tener en cuenta

Heredar una vivienda no es solo recibir las llaves

Cuando una persona hereda un piso, una casa o cualquier otro inmueble, es fácil fijarse únicamente en su valor. Sin embargo, heredar una vivienda puede generar impuestos, gastos de formalización, deudas pendientes y costes posteriores de mantenimiento o venta.

Además, no existe una factura única aplicable a todas las herencias. La tributación depende, entre otros factores, de la comunidad autónoma competente, del parentesco, del valor del inmueble, de las circunstancias personales del heredero y de las reducciones o bonificaciones que puedan resultar aplicables.

Antes de firmar una aceptación de herencia, conviene hacer números. Una vivienda valorada en 250.000 euros no significa necesariamente que el heredero vaya a disponer de 250.000 euros libres de cargas y gastos.

Consejo: calcula el coste global de la herencia antes de decidir cómo aceptar, repartir o vender el inmueble. El valor del piso es solo una parte de la operación.

1. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

El primer impuesto que debes revisar es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

La adquisición de bienes y derechos por herencia está sujeta a este impuesto. La cantidad que finalmente corresponda pagar no depende únicamente del valor de la vivienda: también influyen el parentesco, el patrimonio preexistente del heredero, las reducciones aplicables y la normativa autonómica.

La Ley 29/1987 establece, entre otras cuestiones, una reducción estatal del 95 % para determinadas adquisiciones mortis causa de la vivienda habitual del fallecido, con un límite y requisitos específicos. Las comunidades autónomas pueden haber establecido mejoras o modificaciones dentro de sus competencias.

Por eso, no conviene calcular el impuesto aplicando simplemente un porcentaje al precio del piso.

Antes de presentar la liquidación hay que comprobar:

• Valor fiscal o valor que corresponda utilizar según la normativa aplicable.

• Comunidad autónoma competente.

• Parentesco con el fallecido.

• Reducciones por parentesco.

• Posibles reducciones por vivienda habitual.

• Bonificaciones o deducciones autonómicas.

• Patrimonio preexistente del heredero.

• Otros bienes incluidos en la herencia.

La normativa fiscal cambia y las comunidades autónomas tienen diferencias importantes. Por ello, un cálculo realizado con reglas de otra comunidad puede llevar a una cantidad completamente distinta.

2. Plusvalía municipal

Si la vivienda está situada en un terreno de naturaleza urbana, también debes revisar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido habitualmente como plusvalía municipal.

Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se manifiesta, entre otros supuestos, como consecuencia de una transmisión por causa de muerte. Su regulación básica se encuentra en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y la gestión corresponde al ayuntamiento.

Aquí hay un detalle importante: no se calcula sobre el valor completo de la vivienda, sino sobre el incremento de valor del terreno conforme a las reglas del impuesto.

Además, las ordenanzas municipales pueden establecer determinados beneficios fiscales dentro del marco legal.

Por tanto, si heredas una vivienda, conviene consultar:

• El ayuntamiento donde está situado el inmueble.

• El valor catastral del suelo.

• El periodo de generación.

• El método de cálculo aplicable.

• Las posibles bonificaciones.

• El plazo para presentar la declaración o autoliquidación.

No confundas esta plusvalía municipal con el Impuesto sobre Sucesiones: son tributos distintos y pueden coexistir.

3. Notaría y documentación de la herencia

Otro coste habitual es el de la formalización de la herencia.

Cuando los herederos realizan la aceptación y adjudicación mediante escritura pública, habrá gastos notariales asociados. El importe dependerá de las características y complejidad del documento y de los aranceles aplicables.

También pueden existir costes relacionados con:

• Copias autorizadas o simples.

• Certificados.

• Actas notariales.

• Poderes, si algún heredero actúa mediante representación.

• Documentación adicional necesaria para la operación.

No todas las herencias tienen exactamente los mismos gastos notariales.

Si existen varios herederos, inmuebles, cuentas bancarias, usufructos o discrepancias sobre el reparto, la documentación puede ser considerablemente más compleja.

4. Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad

Si la vivienda heredada se adjudica a los herederos, también puede ser necesario inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

La inscripción no es simplemente un trámite administrativo sin coste: existen honorarios registrales conforme a los aranceles aplicables.

En una herencia con varios inmuebles o varios adjudicatarios, conviene revisar qué documentos deben presentarse y qué operaciones se van a inscribir.

Además, es importante comprobar previamente que la situación registral del inmueble coincide con la realidad.

Por ejemplo:

• Quién figura como titular.

• Si existen hipotecas.

• Embargos.

• Usufructos.

• Servidumbres.

• Cargas registrales.

• Diferencias entre Registro y Catastro.

Antes de firmar, puedes valorar una revisión jurídica de la aceptación de herencia y, si hay varios beneficiarios, del reparto hereditario.

5. Hipoteca y otras deudas vinculadas a la vivienda

Heredar una vivienda hipotecada no significa que la hipoteca desaparezca.

La deuda pendiente debe analizarse dentro del conjunto de la herencia. También pueden existir préstamos personales, créditos, avales u otras obligaciones del fallecido.

Esto es especialmente importante porque el patrimonio hereditario no está formado únicamente por bienes.

Una herencia puede incluir:

Por eso, si todavía no has aceptado, conviene conocer la situación patrimonial antes de decidir.

El Código Civil regula la aceptación a beneficio de inventario como una alternativa que puede limitar la responsabilidad del heredero en los términos previstos legalmente. Código Civil

6. Gastos de comunidad, IBI y suministros

Una vivienda heredada también puede tener gastos ordinarios pendientes.

Conviene solicitar información sobre:

• Cuotas de comunidad pendientes.

• Derramas aprobadas.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

• Agua.

• Electricidad.

• Gas.

• Seguro.

• Servicios de mantenimiento.

• Reparaciones urgentes.

Las deudas con la comunidad de propietarios merecen especial atención si se trata de un piso dentro de una comunidad.

Antes de aceptar y adjudicar la vivienda, interesa conocer qué cantidades están pendientes y quién debe asumirlas conforme a la normativa y a la situación concreta.

7. ¿Y si después quieres vender la vivienda?

Aquí aparece un segundo momento fiscal que muchas personas no tienen en cuenta.

Heredar una vivienda y venderla posteriormente son operaciones diferentes.

En una futura venta pueden existir consecuencias fiscales en el IRPF, según las circunstancias de la transmisión. La Ley del IRPF establece reglas específicas para calcular las ganancias o pérdidas patrimoniales y, en adquisiciones lucrativas por causa de muerte, remite a los valores determinados conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

También puede volver a entrar en juego la plusvalía municipal cuando se produzca una nueva transmisión, según las circunstancias.

Por eso, si tu intención es vender el inmueble inmediatamente después de heredarlo, conviene estudiar la operación completa antes de formalizarla, no solo el impuesto de sucesiones.

Puedes consultar también la compraventa de vivienda si ya estás preparando una venta posterior.

8. Si sois varios hermanos, los costes pueden complicar el reparto

Cuando varios hermanos heredan conjuntamente una vivienda, además de los impuestos aparecen decisiones prácticas:

• ¿Quién paga los gastos mientras la vivienda no se vende?

• ¿Quién puede utilizarla?

• ¿Se alquila?

• ¿Se vende?

• ¿Uno de los hermanos quiere quedarse con ella?

• ¿Cómo se determina el valor?

• ¿Qué ocurre si uno no está de acuerdo?

Estas cuestiones conviene documentarlas. Un acuerdo entre herederos puede servir para ordenar determinadas decisiones cuando existe voluntad de llegar a un acuerdo, aunque su contenido debe adaptarse a cada situación.

Si finalmente uno de los herederos se queda con el inmueble y compensa económicamente a los demás, habrá que estudiar la operación concreta porque no es lo mismo una adjudicación hereditaria que una compraventa posterior entre coherederos.

9. ¿Cuánto dinero necesitas realmente?

Antes de aceptar una vivienda heredada, intenta preparar una previsión como esta:

La cifra final dependerá de las circunstancias concretas. No existe un porcentaje universal que permita saber cuánto cuesta heredar una vivienda en España.

En resumen: no calcules la herencia mirando solo el precio del piso

Heredar una vivienda puede ser una operación económicamente importante y, en ocasiones, bastante más compleja de lo que parece.

Antes de firmar, revisa al menos:

1. El valor y situación jurídica del inmueble.

2. Las deudas y cargas existentes.

3. El Impuesto sobre Sucesiones y las reducciones aplicables.

4. La posible plusvalía municipal.

5. Los gastos de notaría y Registro.

6. IBI, comunidad y suministros pendientes.

7. Los costes de mantenimiento.

8. La fiscalidad de una eventual venta posterior.

9. La situación y voluntad del resto de herederos.

Y recuerda una cuestión fundamental: la normativa fiscal de una herencia puede variar según la comunidad autónoma y el municipio. Si el inmueble está en Cataluña, por ejemplo, existen reglas fiscales autonómicas específicas para determinadas adquisiciones mortis causa, incluida la vivienda habitual.

Por eso, antes de firmar la aceptación o el reparto, conviene revisar toda la documentación y no quedarse únicamente con el valor que aparece en una tasación o en un anuncio inmobiliario. Una revisión previa puede ayudarte a saber qué estás recibiendo, qué cargas existen y qué gastos tendrás que asumir antes de tomar una decisión.